In Buenos Aires, Public Space Is a Real Estate Advantage
In a city where life unfolds on sidewalks, plazas, and corner cafés, the design of public space shapes both the quality of everyday life and the value of urban and real estate investment.
A Sunday in Buenos Aires is measured in blocks walked. People head out to the parks of Palermo, settle into cafés with tables spilling onto the street, cross Plaza de Mayo on the way to meet someone, and fill the wide sidewalks of avenues like Corrientes and Santa Fe well into the night.
This public life, built over more than a century of plazas, parks, and boulevards, is one of the city’s most valuable urban assets. It is also an asset under pressure. Population growth, aging infrastructure, the expansion of active mobility, and new climate demands are testing spaces designed for another era and another scale of use.
That tension is also an opportunity. When a city understands its plazas, sidewalks, and parks as essential infrastructure alongside transit or sanitation, it invests in them with that same long-term logic. The same is true for real estate. When a development integrates shared space from the start, that space becomes an engine of value. Buenos Aires, with its street culture and its mix of uses and neighborhoods, has the foundation to lead this conversation across the region.
Design as a Response to Human Experience
Gensler Research Institute insights and tools, such as the Gensler Experience Index, help us understand, through data, what makes a space work for the people who use it every day. Our research finds that 85% of public space visits center on social connection: a reminder that what people are really seeking, whether in a city plaza or a mixed-use development, is each other.
Data-informed design is especially valuable in South American cities, where resources are limited and every intervention, public or private, must deliver on both quality of life and commercial performance.
Public Space as the Heart of Mixed-Use Developments
A well-designed plaza, a connected pedestrian network, and shared space conceived for different moments of the day all increase dwell time, draw diverse users throughout the day, and strengthen retail and rental performance. Well-resolved public space turns a development into a genuine urban destination, a place defined by the life between its buildings as much as by the architecture of each one.
Buenos Aires offers a natural context for this idea because its street life and its mix of housing, office, retail, and culture already coexist across many of its neighborhoods. Extending that logic to an integrated project centered around a strong public space updates a tradition the city already knows.
For El Cortijo, a mixed-use development in Buenos Aires, Argentina, we envisioned a development capable of supporting different generations, from young families to older adults, with uses and spaces that respond to different rhythms of life. Timber construction and local materials define the development’s architectural character. A safe, pedestrian public space serves as its heart, organizing circulation and anchoring everyday encounters.
Bogotá and São Paulo are exploring similar paths, where the plazas and internal walkways of new developments function as a kind of new town square, a gathering place that replaces or complements traditional public space in high-density contexts.
Design Principles for Successful Public Space
Comfort. Physical comfort determines whether a space is used or avoided. Shade, seating, adequate lighting, and thermal comfort are concrete design decisions. In Buenos Aires, where summers are humid, and winters call for direct sun on the sidewalks, the urban tree canopy and well-oriented furniture play just as important a role on the street as in a mixed-use development.
Connectivity. Walking, cycling, and public transit connect people to the city and to one another. Inside a development, clear internal circulation also sustains commercial performance by providing a frictionless experience that lets visitors navigate seamlessly from housing to retail and from office to dining.
Resilience. Landscape, water management, and urban biodiversity are part of the design, whether in a public park or a development’s open space. In Buenos Aires, this means designing landscapes that retain stormwater during heavy rain and remain drought-tolerant in dry stretches, so public space functions as climate infrastructure.
Activation. A space comes alive when it has reasons to be used at different hours of the day. Markets in the morning, cultural fairs in the afternoon, dining and events at night. In a development, retail, dining, and hospitality programming carries that same rhythm throughout the day.
Public Space Is a Shared Responsibility
Public space in Buenos Aires, inside and outside its developments, and across South American cities more broadly, is a shared responsibility among cities, communities, developers, and designers.
When these actors align around people’s everyday experiences, public space becomes the city’s connective tissue and the heart of its developments, the place where urban life and real estate value converge.
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En Buenos Aires, el espacio público es una ventaja inmobiliaria
En una ciudad donde la vida transcurre en veredas, plazas y cafés de esquina, el diseño del espacio público determina tanto la calidad de la vida cotidiana como el valor de la inversión urbana e inmobiliaria.
Un domingo en Buenos Aires se mide en cuadras caminadas. La gente sale a los parques de Palermo, se instala en cafés con mesas que se desbordan hacia la calle, cruza la Plaza de Mayo camino a un encuentro y llena las amplias veredas de avenidas como Corrientes y Santa Fe hasta bien entrada la noche.
Esta vida pública, construida a lo largo de más de un siglo de plazas, parques y bulevares, es uno de los activos urbanos más valiosos de la ciudad y es también un activo bajo presión. El crecimiento de la población, el envejecimiento de la infraestructura, la expansión de la movilidad activa y las nuevas demandas climáticas ponen a prueba espacios pensados para otra época y otra escala de uso.
Esa tensión es también una oportunidad. Cuando una ciudad entiende sus plazas, veredas y parques como infraestructura esencial, al igual que el transporte o el saneamiento, invierte en ellos con esa misma lógica de largo plazo. Lo mismo ocurre con el sector inmobiliario. Cuando un desarrollo integra el espacio compartido desde el inicio, ese espacio se convierte en un motor de valor. Buenos Aires, con su cultura de calle y su mezcla de usos y barrios, tiene las bases para liderar esta conversación en toda la región.
El diseño como respuesta a la experiencia humana
Las herramientas y los hallazgos del Gensler Research Institute, como el Gensler Experience Index, nos ayudan a entender, a través de datos, qué hace que un espacio funcione para las personas que lo usan todos los días. Nuestra investigación revela que el 85% de las visitas al espacio público giran en torno a la conexión social: un recordatorio de que lo que las personas realmente buscan, ya sea en una plaza urbana o en un desarrollo de usos mixtos, es el encuentro con los demás.
El diseño basado en datos es especialmente valioso en las ciudades de Suramérica, donde los recursos son limitados y cada intervención, pública o privada, debe responder tanto a la calidad de vida como al desempeño comercial.
El espacio público como corazón de los desarrollos de uso mixto
Una plaza bien diseñada, una red peatonal conectada y un espacio compartido concebido para distintos momentos del día aumentan el tiempo de permanencia, atraen a usuarios diversos a lo largo de la jornada y fortalecen el desempeño del comercio y de la renta. Un espacio público bien resuelto convierte un desarrollo en un destino urbano genuino, un lugar definido tanto por la vida que ocurre entre sus edificios como por la arquitectura de cada uno de ellos.
Buenos Aires ofrece un contexto natural para esta idea, porque su vida de calle y su mezcla de vivienda, oficina, comercio y cultura ya conviven en muchos de sus barrios. Extender esa lógica a un proyecto integrado, articulado en torno a un espacio público fuerte, actualiza una tradición que la ciudad ya conoce.
Para el El Cortijo, desarrollo de uso mixto en Buenos Aires, Argentina, imaginamos un desarrollo capaz de acompañar a distintas generaciones, desde familias jóvenes hasta adultos mayores, con usos y espacios que responden a diferentes ritmos de vida. La construcción en madera y los materiales locales definen el carácter arquitectónico del desarrollo. Un espacio público peatonal y seguro funciona como su corazón, organizando la circulación y anclando los encuentros cotidianos.
Bogotá y São Paulo exploran caminos similares, donde las plazas y los recorridos internos de los nuevos desarrollos funcionan como una suerte de nueva plaza pública, un lugar de encuentro que reemplaza o complementa al espacio público tradicional en contextos de alta densidad.
Principios de diseño para un espacio público exitoso
Confort El confort físico determina si un espacio se usa o se evita. La sombra, los lugares para sentarse, la iluminación adecuada y el confort térmico son decisiones de diseño concretas. En Buenos Aires, donde los veranos son húmedos y los inviernos piden sol directo sobre las veredas, el arbolado urbano y el mobiliario bien orientado cumplen un papel tan importante en la calle como en un desarrollo de uso mixto.
Conectividad.Caminar, andar en bicicleta y el transporte público conectan a las personas con la ciudad y entre sí. Dentro de un desarrollo, una circulación interna clara también sostiene el desempeño comercial, al ofrecer una experiencia sin fricciones que permite a los visitantes desplazarse de forma fluida desde la vivienda hacia el comercio y desde la oficina hacia la gastronomía.
Resiliencia. El paisaje, la gestión del agua y la biodiversidad urbana son parte del diseño, ya sea en un parque público o en el espacio abierto de un desarrollo. En Buenos Aires, esto significa diseñar paisajes que retengan el agua de lluvia durante las precipitaciones intensas y que resistan la sequía en los períodos secos, de modo que el espacio público funcione como infraestructura climática.
Activación. Un espacio cobra vida cuando tiene motivos para ser usado a distintas horas del día. Mercados por la mañana, ferias culturales por la tarde, gastronomía y eventos por la noche. En un desarrollo, la programación de comercio, gastronomía y hospitalidad mantiene ese mismo ritmo a lo largo de la jornada.
El espacio público es una responsabilidad compartida
El espacio público en Buenos Aires, dentro y fuera de sus desarrollos, y en las ciudades de América del Sur en un sentido más amplio, es una responsabilidad compartida entre ciudades, comunidades, desarrolladores y diseñadores.
Cuando estos actores se alinean en torno a las experiencias cotidianas de las personas, el espacio público se convierte en el tejido conectivo de la ciudad y en el corazón de sus desarrollos, el lugar donde confluyen la vida urbana y el valor inmobiliario.
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